【问题】

什么是强制腾房？

【解答】

强制腾房，是指人民法院执行机构强制搬迁被执行人在房屋内的财务，腾出房屋，交给申请人的一种执行措施。

人民法院要求被执行人迁出房屋或者退出土地的，需由院长签发公告，被执行人拒绝履行或者逾期履行的，可由执行员强制执行。执行过程中应通知相关人员到场并在笔录中确认。关于强制搬出房屋的财产，因被执行人拒绝接收而造成损害应由其承担。

虽是被执行人的唯一住房，但仍可以腾房的情形：

一、设立了抵押的房产，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取强制措施；

二、对被执行人有扶养义务的人还有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

三、执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让了其名下其他房屋的；

四、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

不可以腾房的唯一情形：

被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

出租房屋的腾房：

租赁在先，抵押在后的，抵押不影响租赁；抵押在先，租赁在后，租赁不得对抗已登记的抵押权。

【法律依据】

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条：强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者其他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成损失的，由被执行人承担。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

三、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

【罗平做法】

对当事人唯一住房进行腾房时，如被执行人能够配合执行，主动搬离房屋的，按照5000元/年的标准为被执行人一次性支付8年的房租，共计4万元；如被执行人不配合执行的，由人民法院强制迁出房屋被搬出的财物，运至指定处所，交给被执行人，因拒绝接收而造成损失的，由被执行人承担，并按照5000元/年的标准从该房屋的变价款中扣留6年的租金，用于支付强制腾房中开支的必要费用及指定堆放财物处所的租金。